あなたが自分の不動産を売却しようとした時に、買主の募集から契約までの交渉を全て自分で行うのは結構大変です。

契約など法律が絡むことですし、何より良い買主を確保するための広告戦略などはどうしてもプロの事業者でないと上手くいきませんからね。

そのため一般的には仲介業者を通して手続きを代行してもらうことになるのですが、その際に業者と結ぶ契約を媒介契約といいます。

媒介契約には３種類あって、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約がそれです。

このうちどの契約を結んでいるかによって中途解除の際の取扱いが異なってきます。

 専属専任媒介契約の場合

このタイプの契約を結んでいる場合で、業者が積極的に売ってくれないという事情で契約を中途解除したい場合は、業者側の債務不履行（契約に従って買い手の確保活動をしない）ということを主張して依頼者は契約を解除できます。

その際それまでにかかった広告費などを請求される可能性はありますが、実務上はほとんど請求されることはないようです。

もし請求された場合は業者側の債務不履行による損害賠償との相殺を主張するなどして実質的な救済を図ることも可能です。

一方、契約を解除せず勝手に他の業者に依頼して取引を成立させた場合は後で約定金額を請求されることになります。

さらに自分で勝手に取引相手を見つけて契約した場合（自己発見取引）も同様に約定報酬を請求されることになります。

 

ここで重要なポイントとして、専属専任媒介契約は依頼者にとって拘束力の強い契約であることから、有効期間は3ヶ月（契約更新の場合も3ヶ月）以内と決められています。

（なお、3ヶ月を超える契約を締結した場合でも、有効期間は3ヶ月と見なされます。）

また、専属専任媒介契約を締結した不動産業者は媒介契約締結の日から5日以内に指定流通機関（レインズ）への登録が義務付けられています。

さらに、販売活動の状況などの仲介業務の実施について、依頼者へ1週間に1回以上報告する義務が課せられています。

このような規制があるにも関わらず、実施していない場合は、不動産業者へ確認するとともに、契約解除を申し出るとよいでしょう。

 

 専任媒介契約の場合

この場合も業者側の債務不履行を主張して契約を解除できます。

広告費の請求も専属専任媒介契約と同様です。

また他の不動産業者にも重複して依頼し契約を成立させたときも約定報酬を請求されます。

しかし自己発見取引の場合は広告費等の実費の請求に止まります。

専任媒介契約も専属専任媒介契約と同様に、依頼者にとって拘束力の強い契約であることから、有効期間は3ヶ月（契約更新の場合も3ヶ月）以内と決められています。

指定流通機関（レインズ）への登録は媒介契約締結の日から7日以内と定められており、報告義務は2週間に1回以上となっています。

 

 一般媒介契約の場合

この場合も業者側の債務不履行を主張して契約を解除できます。

この場合は基本的には業者側に宣伝広告の義務はないので、個別の契約に取決めの条項が無ければ契約解除時の広告費の請求はありません。

他の業者との重複依頼の契約成立では広告費の取決めがあれば実費の請求が来ます。

しかし自己発見取引ではなんのペナルティもありません。

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」があります。

明示型の場合は、他の不動産業者へ同時に依頼した場合には、通知義務がありますが、契約自体は認められます。一方、非明示型の場合は、他の不動産業者へ同時に仲介を依頼しているどうかの通知義務はありません。

専任媒介契約と異なり、契約の有効期間の制限はありません。また、指定流通機関（レインズ）への登録義務や報告の義務もありません。

 

このように契約の状態によって債務不履行を判断することになりますので、ご自身の契約がどのような形態の契約になっているのかを確認する必要があります。

そのうえで、業者側の債務不履行（約束違反）を十分に説得力を持って主張できれば売主には負担にならずに契約が解除できます。

これは契約違反ではなく正当な解除権の行使です。

担当者がどのように努力して立ち回ったかをしっかり報告させて、その積極度を見極めましょう。

積極度が低ければそれを適示することで、ペナルティなしで債務不履行により契約を解除できます。