いきなりですが、住宅ローンが残っている物件の売却や賃貸を考える場合は注意が必要です。

ローンが残っている間はその住宅は完全にあなたのものになったわけではありません。

支払いが滞れば抵当権を実施されてたちまちあなたは住居を失ってしまいます。

 

このような制限つきの物件を所有し居住している最中に、長期の転勤が決まった、実家の自宅を相続して以後はそちらに住むことになったなど、様々な事情で現状のローン付物件から離れなければならない事情が発生してしまうことがあります。

 

そうすると当該物件を売ってしまうか？それとも賃貸して継続収入を得るか？と考えることになりますが、どちらが有利なのでしょうか。

 

これも難しい問題で一概にどちらが有利とは言えませんが、このような時の判断基準はどのように考えれば良いのか見ていきましょう。

 

 

まずは「売れるかどうか」を考える

まずは実際に売ることができるかを考えます。

 

これは買い手が見つかるかということではなく、売ったうえで住宅ローンを完済できるかということです。

 

ローンが残っている間は原則として勝手に売却できません。

ローンを完済しなければ売却はできないので、売却代金で残ローンの支払いを賄えなければ自己資金を投入して穴埋めしなければならないのです。

 

残ローンが1000万円残っているとしたら、仮にその物件が500万円で売れたとすると、残り500万円は自己資金で支払わなくてはなりません。

 

売ると赤字になる場合はひとまずはその選択は後回しとすることになります。

次に「貸せるかどうか」を考える

 

他人に貸した場合、一定の継続収入が望めますが、それをもって新たに負担することになる費用を賄えるかを考えます。

 

まず従来からある住宅ローンの返済資金と固定資産税等の税金があります。

 

それに新たにマンション等を借りるならばその費用、そして他人に貸す物件の修繕費用、業者に管理を委託するならその手数料などです。

 

貸した場合に望める収入と自己資金で上記の資金を賄える勝算があれば、「貸す」選択肢が見えてきます。

 

相続などで実家に住む場合は新たな賃貸料はかからないので有利ですね。

 

 

確かなシミュレーションが必要

賃貸した場合に得られる収入のシミュレーションは、空室リスクなども含めて簡単にはいきません。

 

ノウハウを持っている複数の業者に相談して、信頼性の高いシミュレーション結果を得て初めて選択肢に挙げることができるので業者選びは慎重に行いましょう。