売却の仲介をお願いする業者が決まったら、次にその業者とどのようなタイプの媒介契約を結ぶかを決定しなければなりません。

基本的に一般媒介よりも専属専任媒介の方が業者のやる気が出るので、「ぜひ専属専任媒介で」などと持ちかけられることが多いと思います。

 

一般媒介契約はオーナー側の自由度が高い反面、業者にとってはある種のリスクが大きいため、積極的に宣伝広告してくれないこともあるのです。

 

業者にとっての一般媒介契約のリスクとは？

一般媒介契約の場合はオーナーは特定の業者とだけでなく、複数の業者に媒介を依頼することができます。

また自分自身でも買い手を探すことができます。

自分で見つけた場合にその相手と契約しても違約金はかかりません。

 

業者側から見ると、宣伝広告費と手間をかけて一生懸命やっても、他社やオーナー自身に先に買い手を付けられてしまうとそれまでの苦労が水の泡です。

「もしかしたら手間と費用倒れになるかも」というリスクがあるために、宣伝活動に一定の距離を取っておいて、万一の際にも被害が最小限に済むように消極的な活動しかできないのです。

 

ということで、オーナー側から見るメリットとしては自分自身の他に複数社と契約ができる自由度の高さがメリットですが、業者の真剣度を引き出しにくいというデメリットがあります。

 

専属専任媒介契約ならば業者の真剣度を引き出せる？

このタイプの契約はオーナーは一つの特定業者としか媒介契約を結べず、自分自身で買い手を探すこともできません。

もし違反した場合は違約金を取られます。

 

反面、業者から見れば、自分たちが買い手を見つければその手数料は全額確実に自社で独り占めできます。

そのため、専属専任媒介契約では、不動産業者に様々な義務が課せられています。

 

その義務とは、

 

• 専属専任媒介契約では、契約から5日以内に指定流通機関へ登録しなければならず、1週間に1回以上業務処理状況の報告義務があります。
• また、専任媒介契約では、契約から7日以内に指定流通機関へ登録しなければならず、2週間に1回以上業務処理状況の報告しなければなりません。

 

これらの登録や報告がなされていないことがありますので、契約後はきちんと確認しておきましょう。

 専属専任媒介契約では不動産業者の義務が大きく、そのぶん不動産業者のメリットも大きいということになります。

 

そのため、一般媒介契約と比べると、宣伝広告費も手間もかけて活動しても元が取れる勝算が大きいので、しっかりとやってくれます。

オーナー側から見た専属専任媒介契約のメリットは業者の真剣度を引き出せることですが、デメリットは以下のような点にあります。

 

• 自分自身で買い手を見つけても原則契約できない
• 複数業者を天秤にかけることができないので、信頼できる業者の見極めを誤ると売れ残り物件になるなどの不利益を被る