住宅ローンの支払いが苦しい等で家の売却を考える場合、売却予定額と残債の額をよく見極めないといけません。

抵当権を解除しないと不動産は売れませんから、基本的には売却額で残ローンを完済できなければ、自己資金を投入して全額の債務弁済を行わなければならなくなります。

今回は任意売却を考えているが、どうも売却予定額が伸びず、残債より少なくなってしまういわゆるオーバーローンの状態で、自己資金が用意できない場合を想定します。

こんなとき頼りになるのが親ですが、親の家を担保にして残材をローン返済していくことは可能なのでしょうか。

可能な場合もあるが現実には難しいことも

普通、借金など何らかの債務を負担する時には担保や保証人などを求められます。

担保は、通常自分が所有する動産や不動産を担保に使用します。
また保証人は、債務不履行があった時には、その人が自分の金銭を持って債務を弁済します。

ここで、保証人は自らの金銭をもって債務全額の弁済の負担を負うのは怖いという場合、自らの不動産などを担保に提供して、その財産の範囲内でのみ負担を負うという方法を取ることができます。

これを物上保証人といいますが、当然主債務者は他人の財産を担保に使うわけですので、物上保証人の同意を取る必要があります。

今回は、親の家を担保に使いたいということですので、他人の家を担保に使うよりは、ハードルは低いかと思われますが、親も家を失う危険性がありますので、そう簡単にはいかないかもしれません。

しかし、それよりももっと難しいことがあります。

それは、物上保証を認めるかどうかは債権者の判断によるということです。

住宅ローンの債権者から同意が取れるか

親の不動産を担保に提供することを認めるかどうかは、銀行等住宅ローンの債権者が判断します。

債権者からすれば、自分が持っている債権は全額回収したいのは当然のことです。

そこであらゆる選択肢の中から、最も有利と思われる選択をすることになります。

親の不動産の価値を見極めて、十分な価値があると判断した場合、顧客との関係を重視して物上保証を認める可能性もありますが、銀行は保証会社から代位弁済を受けられるので住宅ローン事案のみでは、金銭的には不利益を受けません。

顧客の財産が競売にかけられたり、自己破産をして不利益を被っても、基本的には銀行は痛くもかゆくもないので、物上保証の申し出を認めなければならない必要性は薄いのです。

こういった事由から、銀行からある程度大切にされている人でなければ物上保証の承諾をとることは難しいこともあります。