住宅ローン支払い中に何らかの事情で、支払いが苦しくなる事例は多くありますね。

よくあるのがリストラや給料の減額など、当初の予定よりも収入が下がる、あるいは見込んでいただけ上がらないといった事情です。

基本的に住宅ローンの支払い中は当該物件の売却は勝手にできませんので、ローンを一括返済しないといけません。

まずはそこから検討していきます。

買い替えを考える前にすること

買い替えを検討しているという事はいろいろと考えた結果だと思いますが、もう一度考えてみて下さい。

見落としていることがあるかもしれません。

まず、買い替えを検討する前にできる事を紹介していきます。

見落としがないかチェックしてみて下さい。

ローンの返済条件の変更は可能か？

まずはローンを組んでいる金融機関に相談して、資金繰りが苦しいことを伝えて解決方法がないか打診してみましょう。

従来の条件よりも月々の返済額を減らし負担を下げたうえで、返済期間を伸ばして焦げ付きを防ぐなどの工夫をしてくれることもあります。

借り換えの検討

他の金融機関でローンの借り換えが検討できるところはないか探してみます。

金利の低い借り換えローンを提供している所があれば、その金融機関の審査に合格すれば低金利のローンに借り換えができるので負担が減ります。

大体の目安として金利差が1％、ローンの残存期間が10年以上、ローンの残高が500万円以上が借換えを検討する目安となります。

住宅ローン以外にも借り入れがある場合

他の金融機関や消費者金融などからの借入もある場合は、小手先の対策では十分ではないことがほとんどです。

この場合は住宅ローンだけでなく、他の法的な手当を検討する必要がでてきます。

自己破産までいかなくても、条件はありますが個人再生というシステムを利用すれば、住宅ローン以外の借金を一定額まで減額したうえで、返済計画に従って返済をしていくということも可能です。

家の買い替えで知っておくべきこと

せっかく買い替えをしても、今と同じ状況になってしまっては意味がありません。

同じ状況にならないためにも今の家の購入の時よりも計画を立ててから買い替えをおこなってください。

そのためのポイントを紹介していきます。

売却益でローンの一括返済ができるか？

不動産業者の助力を得てシミュレーションが必要ですが、どれくらいの値段で売れて、いつまでに売却が可能かを知る必要がります。

売却予想額は思ったよりもかなり減額査定されることが多いので、その額でローンを完済できなければ、自己資金を投入して完済しなければローンによる抵当権を外せないので売却もできません。

そこですでに取引のある銀行等に相談して、買い替えローンを検討する方もいらっしゃいます。

 

 買い替えローンとは？

これは最初に組んだ住宅ローン契約の金利よりも低い金利で新たな住宅ローンを組み、以前の住宅ローンの残債を新しい方のローンに組み込んで一本化する方法です。

金利が下がり新しい家に住めるというメリットがありますが、そのための新たなローン契約となるので十分に検討しないと大きな負担となってしまうので注意が必要です。

買い替えローンを実行するには金融機関の審査を通らなければなりませんが、通った場合は最初の住宅ローンの返済金を売却額で賄えず、また自己資金が足りなくてもその不足分も新しいローン契約に組み込めるのです。

ですから審査も厳しくみられますし、十分な返済可能性が無ければ銀行の許可が下りないことになります。

 

シミュレーションは綿密に

買い替えローンを検討する場合には、銀行とよく相談して綿密な返済シミュレーションを行います。

銀行側も返済の焦げ付きを恐れて詳しい調査や聴き取りをすると思いますが、自分からもお願いして返済シミュレーションを手伝ってもらいましょう。

パソコンを使って収入の変動やボーナスの有無、人生の中でお金がかかる、あるいは収入に変動をもたらす結婚などのイベント、教育資金の問題など総合的なライフプランニングをしてくれるところもあります。

最近は銀行内にもファイナンシャルプランナーの資格者が増えていますから、そういった資格者による精度が高いプランニングをお願いしてみてはいかがでしょうか。