現状引き渡しの約束で中古住宅の売買がなされる時、後のトラブル発生の際にその文言の有無によって責任追及の可・不可が争われることがあります。

この現状引き渡し（現状有姿と呼ばれることもあります）という言葉の意味を多少誤解している方もかなりいると思われますので、契約書への記載の際は目的如何で工夫が必要になってきます。

よくあるのが契約後、目的物件の引き渡しを受けて生活を始めた後で、床下の傷みなどに気づくようなケースです。

このような時に現状有姿取引だから、売り主は引き渡し後に見つかった瑕疵には、責任を負わないという主張がされることが多いですね。

しかし現状有姿取引だからといって、それだけでは売り主の責任は免除されないのです。

ここで改めて現状引き渡し（現状有姿取引）とは何を指すのかを見ていきます。

現状有姿取引ではどんな責任を負うのか

そもそも「現状引き渡し」とは、売り主が契約時の状態で買主に目的物を引き渡す債務を表す言葉です。

例えば契約時には備え付けの家具も付けて売買の約束がされた時に、引渡し前に売り主の責任で家具を壊してしまった等の場合は、契約時の「現状」にありませんから、新たに同様の家具を用意して引き渡す必要があります。

このように売り主側が契約時の現状で相手に引き渡す債務がある契約を、現状有姿取引といいます。

ですから「現状有姿取引である」旨の記載がある、それだけでは瑕疵担保責任を免除する特約があるとはみなされないのが普通です。

従って売り主は、なお瑕疵担保責任を負っていることになります。

この責任を封じるには別途瑕疵担保責任を負わない旨の特約を付すことが必要になるのです。

売り主が個人か業者かで責任の軽減度が異なる

仮に瑕疵担保責任を免除する特約を付している場合でも、売り主が誰かによってその特約が有効になったり無効になったり、あるいは一部無効になったりと変化します。

売り主が個人の場合には保護の必要性が高いため、基本的には瑕疵担保責任の免除特約は有効です。

しかし売り主が業者で買い手が個人の場合には、瑕疵担保責任の免除特約の全部または一部が無効になります。

これは、業者はプロですから、個人よりも重い責任を持って物件を維持管理し、買い手に損の無いような状態で引き渡す義務の強さの度合いが個人よりも大きいからです。

買い手も業者の場合は話が異なりますが、消費者たる個人が買い手の場合は、売り手の業者になお瑕疵担保責任が追及できます。