知人に家を売る時の注意点は?不動産業者の仲介との違いを教えてください。

95.知人に家を売る

自宅の売却を考えるという場合、多くは不動産会社を介した売却を考えることになりますが、一方で業者を介さずに知人に売るという選択も可能です。

もし、最初からその家が欲しい知人がいたなら、わざわざ業者を介さなくても良いでしょう。

ただし、契約など、法律面でのトラブル回避についての支援は受けられませんので、自分で対処が必要です。
家自体の瑕疵があった場合のトラブルも考えられます。

一方で、業者を使わなければ仲介手数料はかかりません。

仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合は、物件価格の3%+6万円+消費税となっています。
ですので、例えば3,000万円の自宅を売却する場合には、96万円+消費税の仲介手数料が必要となります。
仲介手数料は、多くの場合は物件が売却された時に売却代金から支払うことが多いので、特別な事情がない限り、売却する前に用意する必要はありません。

ただ、金額的な面だけを見てみると、手数料は大きな費用であることには間違いありません。

どちらが良いとは一概には言えませんが、双方のメリットデメリットを見てみましょう。

 

まずは購入者がキャッシュで買えるのかどうか

不動産は高額ですから、購入に際しては、銀行等で住宅ローンを利用することがほとんどです。

銀行は、ローンの融資に際しては、ほぼ必ず売買契約書の他に「重要事項説明書」の提出を求めます。

これはその物件についての現況を把握するとともに、不正な借り入れを防止するためと言われています。

重要事項説明書は、個人が勝手に作成することはできず、資格者を保有する不動産業者しか作成できません。

融資する銀行側としては、できるだけ透明性のある取引として、全容を把握したいので、プロである不動産業者が介入した案件しか、融資対象にしない所がほとんどです。

ですから、購入者がキャッシュで物件を購入できない場合は、個人間取引は難しくなります。

 

知人に売るとした場合。契約上のトラブル回避を徹底する

この場合は、費用面ではかなり有利になります。
業者に払う手数料は大きいので、手数料分がまるまるお得になります。

知人に売却する場合は、集客のための広告宣伝も必要ないので、宣伝費をかけずに欲しい知人にダイレクトに売ることができます。

この点でも費用や手間の面で優れていますね。

一方、心配なのが契約上の注意です。

たとえ知人であろうとも、不動産という高額な取引を行う場合には、きちんと契約書を作成しておきましょう。

また、購入代金の支払い方法などで不備や失敗が無いように、代金を全額回収できるように契約内容を工夫しましょう。

 

これらの難しい契約書の内容については、弁護士や不動産鑑定士、司法書士などの専門家の助言をもらったり、契約書の作成を依頼すると良いでしょう。
もちろん専門家に支払う費用は発生しますが、数万円から数十万円程度で良いと思いますので、仲介手数料と比べると格段にお安くなると思いますし、何より法律的にもしっかりした契約書を作成できるので、安心です。

 

契約上の心配もある。瑕疵担保責任には注意

普段から不動産の取引を繰り返している業者の場合は、不動産という商品がどういうもので、トラブルが起きやすい点はどういうことろかなどを熟知しています。

そのため、予防法務的な視点を働かせることができるので、トラブルの予防や、トラブル発生時の円満な対処法を組み立てることができます。

個人間取引の場合は、買い手も売り手も素人ですから、そのような視点を働かせることができません。

 盲点になりやすいのは、瑕疵担保責任についての取決めです。

 

今回の場合は中古物件の個人間売買ですので、契約書面中に「売主は瑕疵担保責任を負わない」という一文を入れて下さい。

売主が不動産業者等の事業者の場合は このような文言を入れても無効となり、買主が個人である場合には、瑕疵担保責任を売主に追及できます。

一方、売主が個人である場合には、買主が個人であったとしても、売主が知りえなかった瑕疵については、責任を免れることができます。

つまり、売主が知っているのにその瑕疵について買主に告げていない場合を除き、瑕疵担保責任を負わないということになります。

 

 

業者に仲介を依頼する場合。途中で知人に売る場合は費用を請求されることも

業者に仲介を依頼する場合は、手数料が必要となりますが、それ以外では安心して待っていることができます。

不動産業者は不動産取引のプロですから、契約についても心配いらないでしょう。

必要な告知もしっかり行ってくれますので安心です。

しかし、一方でその家を欲しいと言っている知人がいた場合、その存在がもったいないですね。

この場合は専任媒介契約または一般媒介契約にしておけば、途中で「やっぱり知人に売りたい」と思った時には手数料の支払いは不要です。

ただし広告費など実費の請求は受けることがあります。

専属専任媒介契約は自己発見取引ができないので、もし直接契約をする場合はしっかりと手数料を取られてしまいます。

知人の買値希望価格を聞いておき、業者の査定額と比べてどちらが有利かなどを見極めて、柔軟に動けるようにしておけば、後で後悔する事態を回避できます。

査定額通りにはいかないこともあるので、業者が連れてくる買い手が、値引き要求が激しい等の場合は、知人に売っても良いでしょう。

95.知人に家を売る時の注意点は?不動産業者の仲介との違いを教えてください。

 

 

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