建物だけの売却は可能?親名義の土地に自分名義の建物があり、建物にローンが残っています

67.建物だけ売却

他人から借りている土地の上に自分名義の家を建て、その家を売る場合は注意が必要です。

土地の権利者が異なっているので単純に売り手vs買い手の話ではなくなっているからです。

本件は土地を借り受けているのであなたは「借地権」を有しています。

 

借地権とは土地を借り受ける権利のことで、この借地権を家と一緒に買い手に譲渡しなければなりません。

ですので建物のみの譲渡はできず、借地権という権利を付けて売らなければなりません。

そこで土地の権利者に無断で借地権を譲渡できるのかという問題が生じてきます。

 

借地権の譲渡は土地権利者の承諾が必要

土地を他人に貸すということは、権利者にとっては大きな決断です。

信頼できる相手でなければ後のトラブルになる危険もあるので、土地の貸し手と借り手の間には信頼関係がなければなりません。

ですから借地権は勝手に他人に譲渡することはできず、土地権利者の承諾が必要になります。

一般的には承諾料を支払うことで承諾を取ることが多いようですが、今回のケースでは権利者が親ですので無償でも可能かもしれませんね。

また承諾自体も取りやすいとは思いますが、新たな建物の取得者がその後も土地の賃料を支払っていける者で、誠実な対応をしてくれる買い手を探す必要があります。

 

土地権利者の承諾が取れなかったら

今回は土地権利者が親ですから承諾を取りやすいと思いますが、親族以外では承諾が取れない場合もあります。

もし土地権利者が承諾料の支払いの有無に関わらず、借地権の譲渡を認めない場合は、原則としてその土地上の建物は売ることはできません。

これを覆すには裁判所にかけあって、一定の条件下で土地権利者の承諾に代わる「借地権譲渡の許可」を取ることで、建物の売却も可能になります。

 

一方で土地権利者もその手続きの中で、他人に売り渡すのではなく、自分でその建物を買い取る権利を行使することもできます。

これによって売り手は代金の回収ができ、土地権利者は他人に借地権を与えずに済みます。

 

ローンの完済は必要

本件では建物にまだローンが残っているということですから、これは別個に解決が必要です。

残債がある場合はローンの一括返済が必要ですから、売却代金や自己資金を投入して残ローンを完済する必要があります。

借地権付きの建物の譲渡は売却代金が安くなってしまうので、不動産業者とよく相談してどれくらいの値段で売れるのか試算してください。

67.建物だけの売却は可能?親名義の土地に自分名義の建物があり、建物にローンが残っています

 

 

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