家だけを売ることはできますか?家は祖父所有、土地は祖父の兄弟のものです

98.家だけを売る

亡くなった祖父名義の家を売りたいが、その家が建っている土地は祖父の兄弟の土地であるという場合、その家を売却するには二つの障壁が存在します。

一つは売りたい物件である家が自分名義でないこと、もう一つが家と土地の名義人が異なることです。

この場合どのように解決していけば良いのか見ていきましょう。

まずは売却目的の物件を自分の名義にすること

今回はすでに亡くなった方の不動産を処分するということですから、代理人として売るわけではないので、まずは自分名義に変えなければ、売却することはできません。

恐らく相続によって承継したものと思いますが、その場合は相続を原因とした所有権移転登記を経る必要があります。

この時、相続が原因であるので地主の承諾は不要です

法務局に申請が必要になり、一定の費用(登録免許税)がかかります。

もし、その家が自分一人のものでなく他の共同相続人との共有である場合は、その相続人全員の同意も必要です。
事前に売却の意思確認をしておきましょう。

売却には土地権利者の同意も必要

今回は、土地の所有者がまた別人ということで、売却には土地の権利者の合意も必要になります。

というのもこの場合は、家だけを売るということはできず、家を使うための「借地権」の譲渡も必要になるからです。

借地権というのは土地を借りる権利のことで、その土地の地主としては、貸し出す相手との信頼関係があってこそ貸しているのであって、それ以外の者には貸したくない場合が多いのです。

今回のように兄弟の為には土地を貸すが、トラブルが起きる可能性がある他人には貸したくないという気持ちに配慮しているからです。

この「借地権」について、相続の場合は、承諾は不要ですが、譲渡の場合は必要になります。

ですから本件の場合、原則として祖父の兄弟の合意を取らなければ、家を売ることはできません。

どうしてもという場合は、裁判所に申し立てて、地主の合意に代わる「売却許可」をもらうこともできますが、新しい買い手候補にはしっかりと賃料を払って行ける、信頼性の高い買い手を確保しなければなりません。

また、この場合、地主の対抗方法として、自分でその家を買い取ることができる権利も付与されます。

その際の家の売却代金は、裁判所によって調整されることもありますが、地主は他人に土地を貸さなくてもよくなり、家の所有者は売却代金を手に入れることができるという両者へのメリットがあります。

裁判所が関与した手続きは時間もかかるので、できるならばよい買い手を探して祖父の兄弟に納得してもらうことができるようにすると良いですね。

98.家だけを売ることはできますか?家は祖父所有、土地は祖父の兄弟のものです

 

 

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