ローンが残る住宅を売ります。売却で得たお金は残債返済に充てないとだめですか?

63.ローンが残る家を売る

新築を購入し、抵当することはできますか?

新築を購入する経緯にもよるでしょうが、買い替えローンで対応可能な場合もあります。

新たな物件を購入してそちらに抵当権の設定をし、残ローンの支払いをせずに元の住宅に設定した抵当権を外すという意味でしたら、買い替えローンが選択肢に入ると思います。

ただし元の住宅ローン契約の相手である銀行と同じ銀行である必要があります。

また買い替えローンの審査に通らなくてはならないので一定のハードルがあります。

 

売却で得たお金は原則残債返済に充当される

元の住宅を売った際に手に入ったお金を一切返済に回さずに、残ローン分を全て新しい住宅ローンに組み込むことができるかということ、これは難しい場合もあります。

というのも新たな住宅ローンを組む買い替えローンでは銀行の審査が必要です。

買い替えローンは債務者が残ローン+新たな住宅ローンという二重の負担を背負うことになりますから、これを確実に返済可能であるという心証が銀行側に無ければなりません。

取りっぱくれの危険が少しでもあれば融資をしてくれないでしょう。

その意味では元の住宅を売った際の売却代金を残ローン返済に充当するように言われる可能性があります。

それが全額か、一部かは銀行側の心証に左右されますから一概には言えません。

債務者の収入状況が安定していて、信頼できる場合には売却代金の残ローンへの充当が不要な場合もあるかもしれません。

ただ、残ローン分を新たな住宅ローンに組み入れるよりも、少しでも繰り上げ返済した方が全体の負担は減るので有利になることがあるので銀行とよく相談して下さい。

 

買い替えローンが否決されたら

もし買い替えローンの審査が否決された場合には、銀行へ残ローンの全額一括返済が必要になりますから、自己資金などで賄えない場合には売却代金からの支弁が必要になります。

もしどうしても売却代金からの支弁をしたくないというのであれば、自己資金以外ではどこからか資金を調達してこなければなりません。

ただし消費者金融などのいわゆる街金からの借入は避けて下さい。

金利が高めになっているので返済が難しくなるからです。

借入が必要な場合には退職金の前借りや保険会社からの契約者貸付といった制度をつかうこともできます。

まずは金利のかからない退職金の前借りから検討すると良いでしょう。

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