国土が狭い日本では、大手不動産業者が建売とする場合には、造成に適した土地を確保し、整備を行い、綺麗な住宅街として宣伝されることが多いですが、昔からある住宅街や居住区域では昔ながらの住宅が立ち並んでいます。

こういった地域では、一軒家ごとにその土地の取得の経緯や権利関係が、複雑に入り組んでいることもあり、売買取引の際にトラブルとして表に出てくることがよくあります。

所有する家屋には問題がなく、またその家が建っている土地もしっかり登記されても、意外な盲点がある場合があります。

それは、家が面している道路が私道である場合で、その私道の持分が無い場合です。

私道の持ち分が無い場合、売却額に影響が出るのか考えてみましょう。

その私道が位置指定道路の認可を得ているか？

持分云々はひとまず置いておいて、その私道が行政から位置指定道路の許可を取っているかどうかを調べる必要があります。

位置指定道路というのは、道路としてしか使用できない土地のことで、駐車場など他の用途には利用できません。

この指定を地元市町村から受けていれば、その私道に接している住宅は、建て替えが可能になります。

指定を受けていないと住宅の建て替えができない可能性が高く、そうなると購入者による土地の利用が制限されてしまうので、物件の価格も大きく値べりすることになります。

私道の持分が無いと価格への影響は大きい

位置指定道路の問題とは別に、私道について持分が一切ないというのは、かなりのマイナス要素になります。

本来ならば、土地家屋の購入の際に、私道の持分を含めて購入するのが理想です。

持分がいくらかあれば、民法上共有という形にすることで、権利者全員が道路として利用することができるからです。

共有の形態で、私道を所有する場合には、権利者全てがその私道全面を道路として利用でき、一部の権利者が私道の一部を占有することはできませんので、皆が平等に道路を利用できます。

もし、私道の権利持分が一切ない場合、民法上の通行権など、最低限の権利は確保することはできますが、利用料の支払いが必要になるなど制約を受けます。

それだけでなく、将来の建て替えや売却、水道管の埋設などで多くの制約を受けることになるため、「面倒が起きやすい物件」としてその分価値が大きく下がることになります。

売り出だしてもなかなか買い手がつかない事態も想定されますので、私道の権利の買取も含めて、不動産業者とよく相談する事をお勧めします。