私道に接している家を売りたい。不動産査定に出したら売るにも売れないと言われました

70.私道に接している家

私道に接していることを直接の原因として売れないということはないと思います。

もしかしたら建築基準法で定める公道への接続がされていないということかもしれませんね。

私道についてのトラブルへの対処と、公道未接続のため再建築不可である場合の対処を別々に考えていきましょう。

 

私道に接する土地はかなり多い

日本国内では私道に接する土地は、かなり多いものと思われます。

私道は複数の権利者で共有されているケースもあるので、維持管理の費用負担なども取決めがされていることがあります。

 

私道を使用する権利は新たな購入者にも引き継がれますから、現在の権利関係を説明しておかないと後でトラブルになることがあります。

例えば袋地にある土地でも通行できなければ誰も買わず、その土地は不動産としての価値を失ってしまうことになります。

私道に接している物件でのマイナス要素が少なくなるケース。

その私道が位置指定道路の認可を得ているか?

持分云々はひとまず置いておいて、その私道が行政から位置指定道路の許可を取っているかどうかを調べる必要があります。

位置指定道路というのは、道路としてしか使用できない土地のことで、駐車場など他の用途には利用できません。

この指定を地元市町村から受けていれば、その私道に接している住宅は、建て替えが可能になります。

指定を受けていないと住宅の建て替えができない可能性が高く、そうなると購入者による土地の利用が制限されてしまうので、物件の価格も大きく値べりすることになります。

私道の持分があるのか?

位置指定道路の問題とは別に、私道について持分が一切ないというのは、かなりのマイナス要素になります。

本来ならば、土地家屋の購入の際に、私道の持分を含めて購入するのが理想です。

持分がいくらかあれば、民法上共有という形にすることで、権利者全員が道路として利用することができるからです。

共有の形態で、私道を所有する場合には、権利者全てがその私道全面を道路として利用でき、一部の権利者が私道の一部を占有することはできませんので、皆が平等に道路を利用できます。

もし、私道の権利持分が一切ない場合、民法上の通行権など、最低限の権利は確保することはできますが、利用料の支払いが必要になるなど制約を受けます。

それだけでなく、将来の建て替えや売却、水道管の埋設などで多くの制約を受けることになるため、「面倒が起きやすい物件」としてその分価値が大きく下がることになります。

公道未接続で再建築不可の場合。不動産業者選びが肝になる

一定の幅のある公道に土地の一定幅が接していないと、新たに建物を建てることができないことがあります。

これを再建築不可物件などと呼んだりしますが、この場合売却は難しいこともあります。

今ある家をリフォームしながら長く使い続けるしかないからです。

 

しかしこの場合もノウハウや経験がある不動産業者であれば、買い手を見つけることができるかもしれません。

というのも、こういった物件をあえて狙って探している人や業者もいるからです。

何故かというと、再建築不可物件は利用価値が下がるためかなり安く売られることになります。

それを狙って購入し、建物をリフォームするなどして貸し出す、つまり不動産投資の対象としては利用価値が高いからです。

 

売却などその後の保有リスクが高い分、かなり安く購入できることが最大のメリットです。

こういったお客さんを探すノウハウのある業者であれば、うまく買い手を探すことができるでしょう。

不動産業者の力量の見極めは、机上の査定ではなく、実際に現場を見てもらうしかありません。

一括査定などで、複数の業者に接触し、納得のいく説明をしてくれた業者を選ぶようにしましょう。

70.不動産の査定に出したら、私道に接してるので、売るにも売れないと言われました。どうすればいいでしょうか?

 

 

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