家を売る際に孤独死の出た物件は瑕疵物件になりますか?

7.孤独死 物件 売る

不動産取引の実務では事故物件などについて新たな借り手や買い手に対して告知しなければならない事項が複数あります。

事故物件の中でも殺人事件などで人が死んだ物件については買い手からみるととても気持ち悪いですよね。

このような物件は事故物件を呼ばれ、その事実を購入者等に告知しなければならないことになっています。

「その事実を知っていれば買うことはなかった」とほとんどの人が言うような重要な事項は隠さず教えなければならないのです。

これを怠ると契約解除や損害賠償の問題が生じることもあります。

さてそれでは「孤独死」の場合にもそれを告知することが必要になるのでしょうか?

 

原則として告知義務はない

孤独死の場合は自殺や他殺などと違って告知義務は原則としてありません。

これは孤独死というのは自然死と同じ扱いで、そもそも人がいずれどこかで死ぬのは当然のことなので一般にだれもが受け入れるべきという考え方からくるものです。

自殺や他殺はどちらも自然死とは性格を異にしますし、その事件が起こった物件も好奇の目にさらされます。

自然死・孤独死とは別物だということですね。

 

ただ実際の事例を想定すると、自然死が起きた後で誰にも気づかれることが無く、死体などが腐乱しかなりひどい惨状になってしまった等の場合はどうでしょう。

 

この場合も法律上の確かな線引きが無い以上、事件性が無ければ告知義務は無いものと考えることができますが、実際の具体的事件が裁判にかけられればどうなるかは分かりません。

裁判官は一切の事情を考慮して自由心証主義によって自由に判断できるからです。

 

自然死に関する過去の判例

自然死の告知義務に関する裁判例もあることはあります。

ただし判例というのは個別具体的に発生した事案に対して法律を当てはめて優劣を決するものですから、今疑問に思っていることと全く同じ事例になることはあまりありません。

 

あくまで参考にする程度にしかできませんが、平成18年の東京地裁での判決事例です。

この事件では共同住宅の階下での自然死の事実について、告知義務はないと判断されました。

 

この事件では入居する部屋そのものではなく、階下の別の部屋について争われたものですが、

入居の半年前に発生した自然死の事実について告知が無かったとして損害賠償の請求をした原告が負けた事例です。

 

もしこれが入居するその部屋で、自然死の形態が惨状凄まじく、事件の伝播性もあり近隣住民から忌み嫌われているような状況であるとすれば、また違った判断がなされていた可能性も否定できません。

7.家を売る際に孤独死の出た物件は瑕疵物件になりますか?

 

 

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